Wpływ zdarzeń na ustalenie podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości

Podatek od nieruchomości jest daniną publiczną, która jest regulowana w związku z posiadaniem przez osobę fizyczną lub prawną majątku w postaci gruntów, budynków lub budowli. Osobą zobowiązaną do uiszczenia podatku jest właściciel, użytkownik wieczysty oraz samoistny posiadacz. 

Obowiązek podatkowy powstaje z pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu w którym nastąpiło nabycie tytułu prawnego do przedmiotu opodatkowania lub wejście w jego posiadanie. W przypadku, gdy budynek nie został jeszcze oddany do użytkowania, obowiązek podatkowy powstaje dopiero 1 stycznia roku następującego po roku oddania go do użytku. Tak więc, gdy dom został oddany do użytkowania 2 lutego 2012, obowiązek do zapłaty podatku od nieruchomości powstanie od 1 stycznia 2013. 

Podatnik w związku z zaistnieniem okoliczności przytoczonych powyżej tj. nabycia gruntów, budynków lub budowli zobowiązany jest do zgłoszenia tego faktu we właściwym co do miejsca położenia nieruchomości urzędzie w ciągu 14 dni od zaistnienia tych zdarzeń. Podatek od nieruchomości płatny przez osoby fizyczne określany jest w drodze decyzji, natomiast osoby prawne zobowiązane są do samodzielnego sporządzenia deklaracji na podatek od nieruchomości oraz uregulowania zaliczek na podatek. 

Co w przypadku gdy budowla w trakcie roku zostanie zmodernizowana?  W takiej sytuacji zmiana podstawy opodatkowania nastąpi dopiero z dniem 1 stycznia następnego roku podatkowego. Podstawą opodatkowania nieruchomości w danym roku stanowi ich wartość ustalona na dzień 1 stycznia dla celów obliczania amortyzacji. Jeśli wiec dokonano ulepszenia (modernizacji) budowli, to na bieżąco zwiększamy wartość nieruchomości, natomiast w trakcie roku nie zwiększamy podstawy opodatkowania podatku od nieruchomości. Ustalona wartość na nowy rok uwzględniać powinna już dokonaną modernizację budynku, z pomniejszeniem części odpisów z tego tytułu które zostały odliczone już w roku poprzednim.

Co w przypadku, gdy ulepszenia w nieruchomości dokonano przez osoby trzecie uprawnione do dokonywania przez nie odpisów amortyzacyjnych? Co prawda zmiana wartości początkowej środka trwałego stanowi podstawę do zmiany podstawy opodatkowania podatkiem od nieruchomości, jednakże tylko w przypadku gdy podmiot będący posiadaczem (właścicielem) budynku jest uprawniony z tego tytułu do dokonywania amortyzacji. Jeśli więc ulepszenie środka trwałego może być uznane za inwestycję w obcych środkach trwałych i przez obcy podmiot amortyzowane, właściciel nieruchomości mimo zwiększenia jego wartości nie może wskazać tego faktu za podstawę zmiany opodatkowania z dniem 1 stycznia.

Przedsiębiorca może zawiesić działalność gospodarczą, może zostać ogłoszona jego upadłość lub likwidacja. Niestety nie wystarczający dla organów podatkowych jest fakt, że przedsiębiorca posiadający w danym momencie kilka nieruchomości do prowadzenia działalności gospodarczej wykorzystuje na przykład tylko jeden z nich. Mimo tego wszystkie budynki przeznaczone do celów użytkowych będą opodatkowane według stawki znacznie wyższej niż budynki mieszkalne. Ogłoszenie upadłości przedsiębiorstwa w żadnym stopniu nie wpływa na ograniczenie czynności wykonywanych w trakcie prowadzenia działalności w porównaniu do tych wykonywanych w stanie nie zagrożenia jego kontynuacji. Organy podatkowe stoją więc na stanowisku, że brak jest podstaw prawnych, by przyjąć, że w okresie zawieszenia działalności gospodarczej podatnik - przedsiębiorca może uiszczać podatek od nieruchomości według innych stawek niż przewidziane dla gruntów i budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej. Również co do osób prawnych będących w stanie upadłości - pozostają one przedsiębiorcami aż do momentu zakończenia postępowania  upadłościowego i wykreślenia z rejestru KRS - dopiero więc wtedy możliwe jest nie opłacanie zaliczek na podatek od nieruchomości z tytułu budynków przeznaczonych na prowadzenie działalności gospodarczej. Ogłoszenie zamiaru upadłości dobitnie wskazuje na fakt prowadzenia działalności, co jest podstawą do zastosowania podwyższonej stawki podatku od nieruchomości w zakresie w jakim budynki służą wykonywaniu działalności gospodarczej lub są w posiadaniu przedsiębiorcy. 

Posiadanie statusu przedsiębiorcy (uzyskanie wpisu do rejestru) nie przesądza jednoznacznie o konieczności opodatkowania wszystkich nieruchomości posiadanych przez przedsiębiorcę. Organy podatkowe (nie wszystkie) stoją na stanowisku, że o fakcie bycia przedsiębiorcą nie decyduje wpis do rejestru, ale faktyczne wykonywanie czynności, dla których przedsiębiorstwo zostało założone. Dopóki więc działalność gospodarcza nie jest istotnie prowadzona, dopóty nie ma obowiązku stosowania stawek podatku od nieruchomości wg stawek najwyższych . 

Kto jest podatnikiem podatku od nieruchomości od budynku wybudowanego na gruncie dzierżawionym od osoby fizycznej i trwale związanego z tym gruntem - właściciel gruntu czy posiadacz budynku? W tym przypadku znaczenie ma posiadanie tytułu do budynku na przykład w formie własności, posiadania samoistnego lub użytkowania wieczystego. Co prawda w ustawie o podatku od nieruchomości za podstawę wymienia się grunty oraz budynki oddzielnie, jednak przy ustalaniu podstawy opodatkowanie przyjmuje się definicję słownikową według założeń kodeksu cywilnego, zgodnie z którym budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem stanowią część składową gruntu. Samoistne posiadanie części składowych rzeczy nie jest możliwe. Skoro na dzierżawionym gruncie został wybudowany budynek trwale z tym gruntem związany, budynek ten stał się częścią składową gruntu i nie może stanowić przedmiotu posiadania samoistnego inwestora. Obowiązek podatkowy ciąży zatem na właścicielu gruntu.